EKSPROPRIJACIJA U BiH: Koliko zaista vrijedi oduzeta zemlja i kako vlasnici u Bijeljini, Brčkom i Ugljeviku mogu zaštititi svoja prava?

Eksproprijacija nije samo administrativni postupak kojim se zemljište prenosi na investitora. To je pravni proces u kojem se sudaraju javni interes, pravo privatne svojine i obaveza da vlasniku bude isplaćena odgovarajuća naknada.

U razgovoru sa prof. dr Milomirom Čodom i doc. dr Fatimom Ribić dobili smo objašnjenje da je pravo vlasništva, odnosno svojine, zagarantovano najvišim međunarodnim pravnim aktima, ali i ustavima i zakonima u Bosni i Hercegovini. Ipak, to pravo nije neograničenog karaktera, jer se radi o pravu pojedinca koje je vezano za privatni interes.

Kada se pravo privatne svojine suprotstavi javnom, odnosno opštem interesu, država preko svojih nadležnih organa, pod zakonom utvrđenim uslovima i u propisanoj proceduri, može ograničiti ili u potpunosti oduzeti to pravo, uz odgovarajuću naknadu.

Prema riječima prof. Čode, javni interes može imati prednost u odnosu na pojedinačni pravni interes, ali samo uz poštovanje zakonom propisanih uslova i postupaka.

Može li doći do zloupotreba u postupku eksproprijacije?

Na pitanje da li u postupcima eksproprijacije može doći do zloupotreba, prof. Čodo objašnjava da, kao i u drugim postupcima u kojima se odlučuje o imovini velike vrijednosti, postoji rizik od nezakonitih radnji i korupcije.

Zbog toga, smatra on, organi krivičnog gonjenja treba da u okviru svojih nadležnosti obrate pažnju i na ovu oblast, posebno kada postoje indicije da su pojedinci koristili povlaštene informacije ili službene položaje radi ostvarivanja protivpravne imovinske koristi.

Jedan od rizika u velikim infrastrukturnim projektima jeste kupovina zemljišta uz prethodno saznanje da bi ono moglo biti obuhvaćeno budućom trasom ili drugim zahvatom od javnog interesa. Ako bi se takva saznanja koristila na nezakonit način, a potom uticala na izmjene projekata ili odluke o eksproprijaciji, moglo bi doći do ozbiljne štete po javne finansije.

Slične sumnje godinama su bile predmet novinarskih istraživanja i političkih polemika u Crnoj Gori, gdje se raspravljalo o mogućnosti da pojedinci unaprijed kupuju zemljište na trasama budućih infrastrukturnih projekata, a zatim ga prodaju državi kroz postupak eksproprijacije po znatno višim cijenama.

Afera Medakovo–Ozimice: eksproprijacija pod lupom tužilaštva

Svakako uz poštovanje principa prezumcije nevinosti prof Čodo ističe da je u Bosni i Hercegovini pažnju javnosti privukao predmet koji se odnosi na izgradnju poddionice autoceste Medakovo–Ozimice na Koridoru Vc i uspostavljanje deponije Ljubatovići.

Prema navodima optužnice koju je podigao Posebni odjel za suzbijanje korupcije, organizovanog i međukantonalnog kriminala Federalnog tužilaštva FBiH (POSKOK), više osoba tereti se za radnje povezane s postupkom uspostavljanja deponije i eksproprijacijom zemljišta za potrebe izgradnje autoceste.

Optužnica se odnosi na Marina Nikolića, Elmedina Volodera, Borisa Zelića i Reufa Kadrića. Terete se, u različitim oblicima, za krivična djela udruživanja radi činjenja krivičnih djela i zloupotrebe položaja ili ovlaštenja, dok se Boris Zelić dodatno tereti za podnošenje lažne porezne prijave.

Prema navodima tužilaštva, Marin Nikolić je u periodu od augusta 2022. do maja 2023. godine organizovao grupu kojoj su pristupili ostali optuženi, s ciljem pribavljanja protivpravne imovinske koristi Borisu Zeliću kroz postupak eksproprijacije zemljišta na području Ljubatovića.

Tužilaštvo navodi da su, koristeći poslovne i službene pozicije i međusobno dogovorene aktivnosti, preduzimane radnje radi izmjene postojeće projektne dokumentacije, uspostavljanja nove deponije i pokretanja postupka potpune eksproprijacije zemljišta. Prema optužnici, takve aktivnosti preduzimane su iako je izvođač radova bio spreman o vlastitom trošku uspostaviti privremenu deponiju, dok je projektant prethodno iskazao stav da nema potrebe za novom deponijom.

Prema navodima optužnice, Boris Zelić je prethodno kupio zemljište koje je kasnije obuhvaćeno eksproprijacijom, nakon čega mu je JP Autoceste Federacije BiH isplatilo 851.905,70 KM. Tužilaštvo navodi da je na taj način pribavljena protivpravna imovinska korist od najmanje 702.305,70 KM, dok je materijalna šteta za JP Autoceste FBiH procijenjena na 2.535.514,96 KM, koliko su, prema optužnici, iznosili troškovi eksproprijacije zemljišta za deponiju Ljubatovići.

Boris Zelić se dodatno tereti da je prilikom kupovine pojedinih nekretnina nadležnim organima prikazivao kupoprodajne cijene niže od stvarno ugovorenih i plaćenih te takve podatke dostavljao Poreznoj upravi Federacije BiH.

Važno je naglasiti da su navedene tvrdnje dio optužnice i da se krivična odgovornost optuženih utvrđuje u sudskom postupku.

Ovaj predmet otvara šire pitanje transparentnosti u postupcima eksproprijacije, naročito kada se radi o zemljištu koje se oduzima radi velikih infrastrukturnih projekata i kada se za javni novac isplaćuju visoki iznosi naknade.

Šta je eksproprijacija i kada država može oduzeti privatnu imovinu?

Doc dr Fatima Ribić precizira da eksproprijacija predstavlja oduzimanje ili ograničenje prava vlasništva na nepokretnostima radi izgradnje objekata ili izvođenja radova od javnog interesa, uz naknadu određenu u skladu sa zakonom.

U Bosni i Hercegovini pravni okvir nije jedinstven za cijelu teritoriju države. Primjenjuju se Zakon o eksproprijaciji Republike Srpske, Zakon o eksproprijaciji nekretnina Brčko distrikta BiH i Zakon o eksproprijaciji Federacije BiH, uz odgovarajuće procesne propise i pravila stvarnog prava.

Eksproprijacija može biti opravdana izgradnjom autoputa, saobraćajnice, dalekovoda, energetskog objekta, rudnika ili drugim projektom za koji je utvrđen javni interes. Ova pitanja posebno su značajna za vlasnike zemljišta na području Bijeljine, Janje, Brčkog i Ugljevika, gdje su prisutni infrastrukturni, rudarski i energetski projekti.

Međutim, utvrđivanje javnog interesa ne znači da vlasnik gubi pravo na pravnu zaštitu. Potrebno je utvrditi koja se nekretnina oduzima, u kojem obimu, ko je njen vlasnik, kakva je njena namjena i kolika je odgovarajuća naknada.

U Republici Srpskoj, Federaciji BiH i Brčko distriktu primjenjuju se različiti propisi, zbog čega se pravila jednog područja ne smiju automatski prenositi na drugo.

Koliko zaista vrijedi zemljište u Bijeljini, Brčkom i Ugljeviku?

Jedno od najvažnijih pitanja za vlasnike čije se nekretnine oduzimaju radi izgradnje autoputeva, energetskih objekata, rudnika i druge infrastrukture jeste koliko njihovo zemljište zaista vrijedi na tržištu i da li ponuđena naknada odgovara njegovoj stvarnoj vrijednosti.

Na području Bijeljine cijene zemljišta značajno variraju u zavisnosti od lokacije, namjene i mogućnosti izgradnje. Poljoprivredne parcele na pojedinim lokacijama mogu imati vrijednost od nekoliko maraka po kvadratnom metru, dok zemljište u blizini gradskog područja, glavnih saobraćajnica i komunalne infrastrukture može vrijediti višestruko više.

Kao pokazatelj tih razlika, u Bijeljini je evidentirana prodaja poljoprivrednog zemljišta po cijeni od oko 23,8 KM po kvadratnom metru. Takva pojedinačna prodaja, međutim, ne predstavlja prosječnu cijenu za sve poljoprivredne parcele na području grada, niti automatski određuje iznos naknade u postupku eksproprijacije.

Slične razlike postoje i na području Brčko distrikta. Na ruralnim lokacijama zemljište može imati relativno nisku vrijednost, dok građevinske parcele u povoljnijim zonama, uz dobar pristup putevima i komunalnoj infrastrukturi, mogu dostići nekoliko desetina maraka po kvadratnom metru, a na posebno atraktivnim lokacijama i više.

U Ugljeviku, gdje su pitanja zemljišta posebno značajna zbog rudarskih i energetskih aktivnosti, vrijednost parcela takođe zavisi od njihove namjene i položaja. Za određene kategorije zemljišta u podacima o realizovanim prodajama pojavljuje se prosječna cijena od oko pet KM po kvadratnom metru. Ipak, takav podatak ne može se primijeniti na svaku parcelu, posebno ne na građevinsko zemljište ili nekretnine čija lokacija i namjena imaju poseban značaj za određeni projekat.

Ove cijene treba posmatrati kao orijentacione pokazatelje, a ne kao zvanični cjenovnik za eksproprijaciju. Cijena navedena u oglasu nije isto što i cijena po kojoj je nekretnina stvarno prodata, kao što ni prosjek za određenu kategoriju zemljišta ne mora odgovarati vrijednosti konkretne parcele.

Za utvrđivanje naknade presudno je procijeniti konkretnu nekretninu, uzimajući u obzir njenu lokaciju, plansku namjenu, pristupne puteve, infrastrukturu, mogućnost gradnje i cijene uporedivih nekretnina na relevantnom području.

Upravo zbog toga vlasnici zemljišta u Bijeljini, Brčkom i Ugljeviku ne bi trebalo da se oslanjaju isključivo na prosječne cijene ili na prvu ponudu koju dobiju od nadležnog organa ili korisnika eksproprijacije.

Kako vlasnici mogu zaštititi svoja prava?

Vlasnici nekretnina koje su predmet eksproprijacije treba da obrate pažnju na nekoliko ključnih pitanja.

Prije svega, potrebno je provjeriti da li je postupak sproveden u skladu sa zakonom, da li postoji odgovarajući osnov za eksproprijaciju i da li je tačno utvrđeno koje se nekretnine oduzimaju i u kojem obimu.

Drugi važan korak jeste provjera procijenjene vrijednosti. Ako vlasnik smatra da je ponuđena naknada preniska, može zatražiti obrazloženje procjene, prikupiti podatke o prodajama uporedivih nekretnina i angažovati stručnjaka odgovarajuće struke, uključujući sudskog vještaka kada je to potrebno.

Posebno je važno utvrditi da li eksproprijacija obuhvata samo dio parcele i da li zbog toga preostali dio zemljišta gubi vrijednost, pristup putu ili mogućnost korištenja. I takve okolnosti mogu biti značajne prilikom utvrđivanja naknade, u skladu sa primjenjivim propisima.

Vlasnici treba da vode računa i o rokovima za pravne lijekove, kao i o posljedicama eventualnog sporazuma o naknadi. Prije potpisivanja sporazuma važno je razumjeti šta se njime prihvata i da li postoje dodatna potraživanja koja bi mogla biti obuhvaćena njegovim odredbama.

Ako dogovor o naknadi ne bude postignut, o njenom određivanju može odlučivati nadležni sud u skladu sa zakonom koji se primjenjuje na konkretno područje i postupak.

Javnom interesu da, ali uz pravičnu naknadu

Eksproprijacija je zakonom predviđen instrument kojim se omogućava realizacija projekata od javnog interesa. Bez nje bi izgradnja pojedinih puteva, energetskih objekata i druge infrastrukture mogla biti znatno otežana.

Međutim, javni interes ne smije biti opravdanje za proizvoljno određivanje cijena, netransparentno postupanje ili eventualno pogodovanje pojedincima. Tamo gdje postoje sumnje na nezakonitosti, neophodno je da nadležni organi postupaju u okviru svojih ovlaštenja, a da se svaki konkretan slučaj ispita na osnovu dokaza.

Za vlasnike u Bijeljini, Brčkom i Ugljeviku najvažnije je da znaju da eksproprijacija ne znači automatski gubitak prava na pravičnu naknadu. Stvarna vrijednost zemljišta mora se utvrđivati na osnovu relevantnih tržišnih podataka i okolnosti konkretnog slučaja, uz poštovanje zakonskih procedura.

Sagovornici profesori Čodo i Ribić podvlače da kada se privatna imovina oduzima radi javnog interesa, pitanje nije samo da li država ima pravo da sprovede eksproprijaciju, već i da li je vlasniku za oduzetu imovinu isplaćena naknada koja odgovara njenoj stvarnoj vrijednosti.

(RTV PULS)