Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH: Šta građani trebaju znati prije kupovine
Nedavno usvojeni zakon o povratu PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine izazvao je veliko interesovanje javnosti u Bosni i Hercegovini, posebno među mladim ljudima i građanima iz dijaspore koji planiraju povratak ili ulaganje u domovini. Ipak, iako je zakon već stupio na snagu, njegova praktična primjena još nije moguća – čeka se donošenje podzakonskih akata koji će jasno definisati pravila igre.
Uprava za indirektno oporezivanje BiH formirala je posebnu radnu grupu koja ima zadatak da izradi pravilnik o primjeni zakona. Kako je za N1 izjavio agent za nekretnine Haris Kadić, pravilnik će jasno utvrditi sve uslove, potrebnu dokumentaciju, nadležna tijela, kao i ograničenja u vezi sa ostvarivanjem prava na povrat PDV-a. Rok za izradu pravilnika je 30. april 2025. godine, nakon čega slijedi faza javnih konsultacija, što znači da se stvarna primjena mjere očekuje najranije početkom ljeta.
Ko ima pravo na povrat i pod kojim uslovima?
Prema trenutnim informacijama, pravo na povrat PDV-a moći će ostvariti isključivo državljani BiH koji imaju stalno prebivalište u zemlji. To znači da građani BiH koji žive i rade u inostranstvu, a nisu prijavljeni u BiH, neće moći koristiti ovu pogodnost, bez obzira na državljanstvo.
Pravilnik će dodatno definisati koje se nekretnine kvalifikuju za ovu mjeru – površina stambene jedinice, maksimalna cijena na koju se povrat može primijeniti, kao i iznos PDV-a koji se može refundirati. Biće određeni i rokovi zabrane otuđenja te nekretnine, što znači da je vlasnik neće smjeti prodati određeni broj godina nakon kupovine. U suprotnom, moraće vratiti iznos koji mu je prethodno refundiran.
„Ako kupite stan vrijedan 117.000 KM i država vam vrati 17.000 KM PDV-a, bićete obavezni zadržati tu nekretninu određeni broj godina – 3, 5 ili 7 – u zavisnosti od pravilnika. Ako se stan proda ranije, PDV se mora vratiti državi“, upozorava Kadić.
Mnogo neodgovorenih pitanja: Šta se smatra “prvom nekretninom”?
Dragan Milanović, agent za nekretnine iz Banjaluke, ističe da još uvijek postoje brojna nerazjašnjena pitanja koja će pravilnik morati precizno definisati. Jedno od najvažnijih tiče se pojma “prva nekretnina”.
„Šta ako je neko naslijedio staru, neuslovnu kuću na selu? Da li se to računa kao prethodna imovina i time isključuje pravo na povrat? Ili ako članovi iste porodice žele zajedno kupiti stan – da li svi imaju pravo na povrat, ili samo jedan?“ pita se Milanović.
Zakon se primjenjuje na cijelom teritoriju BiH, što otvara pitanje da li neko ko ima imovinu u jednom entitetu može ostvariti pravo u drugom, i ko će provoditi tu provjeru – geodetske uprave, notari, ili neka treća tijela.
Šta je s kupovinom putem kredita?
Ogroman broj kupoprodaja u BiH realizuje se putem stambenih kredita, što dodatno komplikuje pitanje povrata PDV-a. Milanović upozorava da treba razjasniti kako će se banke postaviti prema ovom zakonu.
„Ako neko kupuje stan za 200.000 KM, a ima pravo na povrat 30.000 KM PDV-a – da li će banka kreditirati cijeli iznos, ili samo osnovnu cijenu stana bez PDV-a? Ovo je ključno pitanje koje direktno utiče na mogućnost realizacije kupovine“, ističe on.
Ekonomska ili socijalna mjera?
Osim tehničkih pitanja, otvara se i debata o svrsi ove mjere – da li je riječ o socijalnoj pomoći mladim porodicama i ljudima sa nižim primanjima, ili o općoj ekonomskoj stimulaciji tržišta nekretnina?
„Ako je socijalna mjera, onda mora postojati jasan sistem provjere imovinskog stanja građana, a trenutno nemamo ni jedinstvenu socijalnu kartu. U tom slučaju može se desiti da povrat PDV-a ostvaruju imućni ljudi, dok oni kojima je najpotrebnije ostaju isključeni“, upozorava Milanović.
Mjera s potencijalom, ali potrebna jasna pravila
Uprkos brojnim otvorenim pitanjima, stručnjaci se slažu da je donošenje ovog zakona korak u dobrom pravcu. U uslovima stalnog rasta cijena nekretnina, posebno u urbanim sredinama, ova mjera bi mogla znatno pomoći mladim ljudima da dođu do vlastitog doma.
Međutim, da bi zaista dala rezultate, zakon mora biti propraćen jasnim i jednostavnim pravilima, preciznim definicijama i efikasnom administracijom.
„Očekujemo da pravilnik donese konkretne odgovore i da svi akteri – investitori, banke, notari, advokati i agenti – budu uključeni u proces edukacije građana. Transparentnost i dobra komunikacija su ključni ako želimo da ova mjera zaživi na pravi način“, zaključuje Kadić.
(N1Info)
